貸事務所 新宿区のコレクション
器の運営の充実 器の骨組みはできましたが、意思決定の公正公平の確保、倒産隔離(注1)や利害相反に関するルールづくりなどさらに器の運営を充実させることも求められます。
注1 :倒産隔離の問題は、田村幸太郎「不動産証券化の法務」シグマベイスキャピタル、 140頁以下に論じられています。
オフバランス効果 グローバルスタンダードとしての資本の安全性と資本効率が求められる中で、資産圧縮は重要な課題です。
流動化してビルを手放すと、ビルがバランスシートからはずれるので資産が圧縮されます(注1)。
会計処理上、バランスシートの資産の部から切り離すことをオフバランスといいます(注2)。
不動産を流動化して資産から切り離し、流動化した資金によって負債を削減した場合、財務的な効果として(図67)、①自己資本比率(Gearing RatioないしEquity Ratio)が改善し、支払能 力の安全性が高くなったと判断されます(注3)。
②利益を維持できれば、総資産利益率(ROA、 Return On Asset)が改善 し、資本効率が向上します(注4)。
劣後部分の留保 日本のビル証券化では、ハイリスクの劣後部分を原資産保有者(オリジネ一夕)が自ら留保したり、グループ企業が内輪で持ち合う場合が多いといわれます。
リスクが原資産保有者に留保される流動化は、本来オフバランスとすべきものではありません。
不良資産の簿外化にもつながるもので、財務状態の適正な表示の観点からの問題を指摘されていました。
日本公認会計士協会によるオフバランスの基準 平成12年7月に日本公認会計士協会により、不動産の流動化に係る会計処理に関する実務指針が決定されました。
この指針によると、原資産保有者が劣後部分について証券化対象となる資産価値のおおむね5 %以上をもったり、あるいは買い戻し特約がついている場合にはオフバランスは認められません。
不動産証券化が普及し、健全な資金調達手段として成熟するために、企業会計の透明性を担保する会計処理上の取り扱いが必要です。
現在までは、多くの場合、オフバランスは非常に大きな証券化の目的でした。
省略して、オフバラともいいます。
自己資本比率は、総資産に対する自己資本の割合です。
総資産収益率は、総資産に対する期間収益の割合です。
第7章 これからの不動産証券化現状の法制度 現状の法制度としては、ファンド型には投信法、処分型には資産流動化法という、仕組みのための独自の根拠法がありますが、事業型については、民法ないし商法により組み立てられており、根拠法がありません。
不動産特定共同事業法は、事業型について定めていますが、仕組みを組み立てる法律ではなく、事業に対して、投資家保護のための規制を加えるための法律です。
価値創造の必要性 証券を取得する投資家の安全を守る法の整備が必要なことはいうまでもありません。
この点では、資産流動化法、不動産特定共同事業法、投信法、証券取引法、金融商品販売法など、かなり充実した制度になりつつあります。
他方、共同事業への参加者としての投資家の円滑な結合のための法律はできていませんし、現行制度での共同事業への措置も多くはありません。
権利譲渡の際の税制や倒産隔離など対処すべき多くの問題が残されています。
日本ではベンチャー企業が発展しづらいといわれるのと同様に、不動産の証券化についても、不動産を工夫して利用し、価値を創造する事業への配慮はいまだ不十分だといわざるを得ません。
アメリカでは、事業推進を目的とするパートナーシップ法があります。
日本でも事業の円滑な推進を目的とする立法がなされるべきです。
不動産は、人々の生活を豊かにするために利用されるべき限りある財産です。
生活の向上の根幹が価値の創造にあることをもう一度見直したうえで、さらに充実した制度を目指す必要があります。
著書は5冊目になるが、考えてみると、いちばん付き合いの古い住宅新報社では、本書が初めてである。
私からみれば、住宅新報社といえば宅建資格の受験教科しにせ書などでは老舗中の老舗であるし、この業界では半世紀に及ぶいちばん歴史のある住宅情報紙である。
それゆえ、私の著書で、ましてや不動産投資などの内容は、なじまないのではないかとも考えたが、実務図書編集長のＨさんからも強い要望をいただき、出版することとなった。
内容については、いろいろ各方面でご批判はあるかとも思うが、あえて私の考えを主張させていただいた。
また本格的な不動産投資から初心者向けのもの、そして居住用のものまでかなり広範囲に解説させていただいたが、本書の位置付けとして、不動産投資に対するノウハウ書である以上、私の経験則上のノウハウを原稿枚数がゆるす限り書かせていただいた。
本書をお読みになって、新たな不動産投資の意欲が芽生えた方から、既に不動産投資を行っている方にも若干のヒントはあったのではないかと自負している。
しかし最後に、これだけはお伝えしておきたいが、不動産投資はギャンブルではなく、投資である以上、リスクヘッジを取れないまま家庭や人生を犠牲にするようなことのないように慎重に行っていただきたい。
なぜなら不動産投資の目的とは、家族や自分の人生を豊かにするために行うものであるからだ。
さて、本書の最後に、いつも筆者の仕事ぶりをご支援いただいているクライアントのオーナーや地域の方々、㈲全国賃貸住宅経営協会の幹部をはじめとする会員の皆さま、また、全国的に私のようなものを講演などで呼んでいただいている㈱全国宅地建物取引業協会、 ㈱全日本不動産協会の方々、また、賃貸管理業界で活発に活躍している日本賃貸住宅管理業協会の皆さまには、この場を借りて、深く感謝申し上げます。
また私どもが主催する不動産体系研究所を通じた研究会の仲間や、Ｒの社員の方々、また、執筆に際しホテル安比グランドを安価で提供していただいた取締役の相場さん、またいつもご支援いただいている出版各社の皆さま、本書の出版にあたって協力して下さいました住宅新報社の渋井さんをはじめ社員の皆さまにもこの場を借りて、深くお礼を申し上げます。
そして、最後に、今回も、執筆のために夏休みを含めた休暇を台無しにしてしまった、日頃、私の多忙な生活を支えてくれている家族に、この場を借りて感謝し、長期間にわたる執筆の筆をおきたい。
また、最後まで熱心に本書をお読みいただいた方に、深く感謝申し上げます。
契約率が六二・五％になったということは、眺望の良い上層階の高価格帯の優良物件についての販売は、より苦戦を強いられると思われる。
郊外のタワーマンションでは、上層階の高価格の住戸は値引きして仲介業者にバルク売りで販売された物件が増えているからである。
マンションが値下がりしていることの問題について以下に触れたい。
・最近のマンションは頭金ゼロで販売されているケースが多い。
家具などをつければ、それにもローンがっく。
それが一〇％値下がりすれば、購入者は価格の一〇％の含み損を抱え、融資した金融機関は貸出金額について一〇％の評価損を抱える。
・前回のバブルのときは金利水準が高かったから、金利水準を引き下げることで購入者は 救済されたが、現在の金利水準は低くこれ以上金利を下げられないから、たとえば共働き で子どもができたとか、働き手がリストラになったケースなどでは救済されることが難し く、やがて金利や元金の支払いができなくなり自己破産に至る人が増える心配がある。
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